Spese accessorie imputabili: panoramica per proprietari e inquilini

Le fatture dei costi di servizio sono spesso fonte di domande e incertezze per gli inquilini. Quali costi sono effettivamente imputabili? E come fa il proprietario a garantire che la fatturazione sia conforme alla legge? Anche per i proprietari è importante sapere come gestire questi costi in modo legalmente corretto e quali voci sono rilevanti ai fini fiscali nel finanziamento immobiliare. In questo articolo vi forniamo una panoramica approfondita dei principali tipi di costi di servizio, dei principi contrattuali e dei consigli pratici per il controllo dell'estratto conto.

Tipi di costi di servizio assegnabili: Quali sono i costi di servizio che i locatori possono trasferire agli inquilini?

In linea di principio, l'obbligo di ripartire le spese di servizio è disciplinato dalla Sezione 2 dell'Ordinanza sui costi operativi (BetrKV). Questa definisce vari tipi di costi che i locatori possono trasferire agli inquilini nel contratto di locazione, a condizione che ciò sia stato concordato contrattualmente.

Una panoramica dei più importanti costi di servizio ripartibili

• Imposta sulla proprietà: può essere addebitata con una clausola corrispondente nel contratto di locazione.
  
  
• Fornitura dell'acqua: Costi di consumo, tariffe di base e costi di manutenzione della rete idrica.
  
  
• Costi di drenaggio: tasse per lo smaltimento delle acque reflue e per l'utilizzo delle fognature.
  
  
• Spese di riscaldamento: consumo di combustibile, costi di gestione e manutenzione dell'impianto di riscaldamento, da ottobre 2024 anche costi dell'elettricità per le pompe di calore.
  
  
• Fornitura di acqua calda: Costi di esercizio degli impianti centralizzati e costi di manutenzione.
  
  
• Funzionamento degli ascensori: costi di elettricità e manutenzione, anche per i residenti al piano terra.
• Pulizia delle strade e smaltimento dei rifiuti: Spese per la raccolta dei rifiuti e per la manutenzione invernale.
• Pulizia degli edifici: Pulizia delle scale e delle aree comuni se esternalizzate.
• Manutenzione dei giardini: manutenzione delle aree verdi e dei parchi giochi.
• Illuminazione: costi dell'elettricità per le aree comuni.
• Spazzacamino: costi per lavori di pulizia e ispezione, se non inclusi nelle spese di riscaldamento.
• Assicurazione: Assicurazione per edifici residenziali e responsabilità civile.
• Spese di portineria: stipendio per i servizi di portineria (le spese di riparazione non sono imputabili).

Costi accessori non recuperabili

Per contro, alcuni costi non sono imputabili e devono essere sostenuti dal proprietario, come ad esempio

• costi di riparazione (ad es. impianti di illuminazione)
• acquisto di nuove attrezzature, come i cestini per i rifiuti
• Spese amministrative o assicurazione per spese legali

Importante: i costi accessori ripartibili devono essere esplicitamente concordati nel contratto di locazione. Senza una chiara base contrattuale, la ripartizione non è generalmente consentita.

Protezione contrattuale: come si regola la ripartizione nel contratto di locazione?

Una formulazione precisa del contratto di locazione è fondamentale per consentire ai locatori di ripartire correttamente i costi operativi agli inquilini. Ecco alcune buone pratiche:

• Riferimento all'ordinanza sui costi d'esercizio (BetrKV): un riferimento generico come "L'inquilino si fa carico dei costi d'esercizio ai sensi dell'articolo 2 BetrKV" è considerato sufficiente e copre tutti i 17 tipi di costi accessori.
• Suddivisione dei costi: in particolare nel caso di affitti lordi a freddo, le voci dei costi di servizio devono essere chiaramente separate per consentire una successiva ripartizione.
• Definizione di acconti realistici: Un anticipo troppo basso può comportare pagamenti aggiuntivi e conflitti.

Se avete bisogno di assistenza per la stesura o la revisione dei contratti di locazione, vi consigliamo di rivolgervi a esperti legali, in quanto noi non forniamo consulenza legale.

Aspetti fiscali: Quali costi accessori sono deducibili nel finanziamento immobiliare?

Il trattamento fiscale dei costi accessori dipende in larga misura dal fatto che l'immobile sia occupato dal proprietario o affittato.

Per gli immobili in affitto

• Interessi passivi per i mutui: Completamente deducibili come spese legate al reddito se il prestito è utilizzato per l'acquisto o la ristrutturazione dell'immobile affittato.
• Spese accessorie all'acquisto: l'imposta sul passaggio di proprietà, le spese notarili e catastali e la commissione dell'agente immobiliare sono deducibili proporzionalmente al periodo di ammortamento dell'immobile.
• Spese di manutenzione: le riparazioni e le piccole ristrutturazioni possono essere dedotte direttamente come spese legate al reddito, a condizione che non superino il 15% dei costi di acquisto entro tre anni.
• Ripartizione dei costi operativi: i costi per l'assicurazione dell'edificio o la manutenzione del giardino, ad esempio, riducono il reddito da locazione imponibile.

Per gli immobili ad uso del proprietario

• Le spese di servizio non sono generalmente deducibili. Esistono eccezioni nel caso di ristrutturazioni energetiche o di costi legati al lavoro per una seconda casa.
• Per una consulenza finanziaria personalizzata, consigliamo i competenti consulenti di [von Poll Finance](https://home.von-poll.com/de-de/baufinanzierung).

Differenze regionali nei costi accessori in Germania

Le spese di servizio variano notevolmente da regione a regione - un aspetto che i locatori dovrebbero tenere in considerazione quando organizzano l'affitto:

• Nella Renania Settentrionale-Vestfalia i costi di servizio sono mediamente più alti, e Bonn o Essen, ad esempio, registrano costi relativamente elevati in un confronto a livello nazionale.
• La Baviera ha costi di servizio più bassi, ad esempio in città come Ratisbona o Rosenheim.
• Ciò è dovuto principalmente alle diverse tariffe per le acque reflue, lo smaltimento dei rifiuti e i costi municipali aggiuntivi.

L'indice dei costi operativi 2023 dell'Associazione tedesca degli inquilini mostra una tendenza all'aumento dei costi accessori: la media nazionale è attualmente di circa 2,51 euro al metro quadro al mese. In particolare, i costi di riscaldamento sono aumentati notevolmente negli ultimi anni.

Controllare la bolletta: consigli per gli inquilini

Gli inquilini possono controllare attentamente l'estratto conto delle spese di servizio per assicurarsi che vengano addebitati solo i costi autorizzati:

Controllo formale:

• L'estratto conto è stato preparato per tempo (entro 12 mesi)?
• Il periodo, la chiave di ripartizione e la ripartizione dei costi sono completi?

Controllo materiale:

• Tutti i costi sono imputabili (cfr. Ordinanza sui costi d'esercizio)?
• Le chiavi corrispondono all'accordo contrattuale (superficie abitativa standard, numero di persone per l'acqua, se applicabile)?
• Diritto di controllo: il locatario ha il diritto di controllare le ricevute entro 30 giorni dalla richiesta.

In caso di dubbi o ambiguità, vale la pena far controllare la dichiarazione da uno specialista. Anche in questo caso, desideriamo sottolineare che non forniamo consulenza legale e consigliamo di rivolgersi a un avvocato specializzato o a un'associazione di inquilini in caso di dubbi.

Rischi legati a un rendiconto dei servizi non corretto

Se i rendiconti delle spese di servizio non vengono redatti correttamente, possono verificarsi le seguenti conseguenze:

• Perdita del diritto alle spese aggiuntive: se viene rispettata la scadenza di 12 mesi e vengono commessi errori formali, le richieste possono essere annullate.
• Diritto di rettifica del locatore: le correzioni possono essere effettuate entro 30 giorni dalla scoperta.
• Diritto di contestazione dell'inquilino: possibile entro il termine per iscritto, indicando gli errori.
• Pagamento con riserva: evita la morosità in caso di importi contestati.
• In caso di fatturazione intenzionalmente errata, è possibile richiedere un risarcimento.